Купля-продажа — пожалуй, одна из самых распространенных видов сделок с недвижимостью.

Большой объем судебных споров занимает оспаривание договоров купли — продажи таких недвижимых объектов как дома, квартиры, земельные участки, некоммерческая недвижимость. И от того насколько серьезно вы подойдете к вопросу подготовки и оформлению сделки, будет зависеть ее безопасность.

Статья 549 Гражданского Кодекса РФ гласит: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Ну и соответственно, продавец обязуется принять имущество и оплатить за него цену, установленную договором продажи.

Статьей 550 того же закона установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На первый взгляд все очень просто. Казалось бы, что сложного, указал в договоре, кто продавец, кто покупатель, что продаем, и цену. Вот и готов договор. Но на практике, зачастую этого бывает не только недостаточно, но и даже опасно подписывать такой договор.

В обязательном порядке в договоре необходимо отразить на основании какого документа продавец владеет имуществом, кем и когда зарегистрировано право собственности, кадастровый номер объекта.

К одному из существенных условий договора следует отнести наличие или отсутствие лиц, которые после перехода права собственности на жилое имущество, сохраняют право проживать в нем или лиц, которые там зарегистрированы, и когда они должны сняться с регистрационного учета.

В обязательном порядке необходимо не просто указать цену, но и описать в договоре порядок передачи денежных средств. Будет ли это расписка, акт приема – передачи денежных средств, безналичный перевод или что-то еще не столь важно. Под каждую сделку нужно индивидуально продумывать процедуру оплаты, но главное, чтобы это было отражено в договоре. Цена в договоре должна быть реальной. В судебной практике были случаи, когда человек покупал по реальной стоимости, но в договоре и расписке указывал заниженную стоимость и после этого получал иск об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, и суд становился на место истца и не признавал его добросовестным, в том числе и из-за существенно заниженной цены.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 555 Гражданского Кодекса РФ).

Передача недвижимости. Закон обязывает передать по договору недвижимость по передаточному акту. Большинство отражают передачу в самом договоре, однако я всегда оформляю передачу отдельным документом, и помимо передачи помещения отражаю в акте его состояние, указываю опись передаваемого имущества, которое находится в квартире, факт передачи ключей и технической документации.

Ну и конечно, перед подписанием договора, просто необходимо провести ряд таких мероприятий как юридическое заключение относительно титула продавца и самого объекта недвижимости.

Автор:

Руководитель ООО «ВолгоПраво»

С.Л. Шаповалов