Договор долевого участия в строительстве

     В данной статье я хотел бы затронуть одну очень серьезную тему. И название этой темы «Договор долевого участия в строительстве» (далее — ДДУ). Почему я считаю, что эта тема серьезная? ДДУ2спросите Вы. Да потому, что львиная доля сделок по покупке недвижимости на первичном рынке, то есть у застройщика, происходят именно по схеме долевого участия в строительстве. И  от того, что пропишет застройщик в договоре, будет зависеть будущее вашей недвижимости.
Итак давайте разберемся, какими законами регулируется данная отрасль. Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». Именно этот закон и ни какой другой! В статье 4 данного закона закреплено понятие договора долевого участия в строительстве. Но стоит отметить, что данный закон распространяет свое действие не только на жилые помещения, но так же и на нежилую, коммерческую недвижимость. Данный закон так же указывает какие у застройщика должны быть документы для возможности заключать ДДУ, гарантии качества объекта строительства, ответственность за нарушение обязательств по договору, возможность уступать право требования по ДДУ, обеспечение исполнения застройщиком своих обязательств и многое другое.

     Каким законом следует руководствоваться мы разобрались, теперь давайте перейдем к основному вопросу, непосредственно к договору долевого участия в строительстве. Как я уже говорил, в 214-ФЗ понятие ДДУ раскрывается в статье 4. Пунктом 3 данной статьи установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что после того, как вы походили по стройке (если конечно Вам разрешат), изучили проектную декларацию, документы на земельный участок, ознакомились с разрешением на строительство, страховкой, изучили содержание договора и подписали его, возникает необходимость в его государственной регистрации. Для этого вы лично, должны вместе с представителем застройщика явится в РОСРЕЕСТР, и подать документы на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Рекомендую Вам лично присутствовать на регистрации, а так же запросить у застройщика документы, которые подтверждают полномочия лица, подписывающего ДДУ со стороны застройщика.
Теперь же давайте акцентируем внимание на содержании ДДУ и на что следует обратить внимание.
В соответствии с п. 4. ст. 4 указанного выше закона, Договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

     Если данные условия в ДДУ не отражены, договор считается незаключенным. Если в договоре отсутствует раздел об ответственности сторон или о правилах уступки прав требования это не страшно, все оговорено в законе.
Особое внимание следует уделить разделу договора, который посвящен правилам расторжения. Перечень случаев, в которых застройщик вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и наоборот закреплен в ст. 9 ФЗ № 214.
В моей пракрите был случай, когда застройщик включил в ДДУ условие о том, что догоДДУвор может быть расторгнуть дольщиком в одностороннем порядке только если последний самостоятельно найдет лицо, которое приобретет его право требования к застройщику, даже в случае нарушения застройщиком сроков по передаче объекта строительства. Сроки давно прошли, а объект еще был не достроен. Застройщик отказывался возвращать деньги. Длительные, неоднократные переговоры и аргументированные претензии сделали свою работу и застройщик вернул деньги в до судебном порядке. Но этого можно было избежать, если бы мой клиент отнесся к содержанию договора внимательнее еще на стадии изучения документов.
  Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Если это так, требуйте от застройщика на ознакомление договор поручительства, посмотрите, что за банк поручился за застройщика, не отозвана ли у него лицензия. Данную информацию можно посмотреть на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.
Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может так же обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. В данном случае требуйте от застройщика копию страхового полиса и изучаете, на какой объект выдана страховка, какой организации, что за страховая компания. Помните, что страховать действия застройщика могут не все, а только страховые организации, имеющие лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившие в Центральный банк Российской Федерации принятые ими в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору». Информация о страховых организациях, которые соответствуют указанным выше требованиям, так же подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.
Пожалуй это основное на что следует обратить внимание в первую очередь. Однако помните, что к данному вопросу следует подходить очень внимательно и желательно с участием лиц, понимающих данную тему.

Автор статьи:
Руководитель юридической компании ООО «ВолгоПраво»

Сергей Шаповалов

публикация в СМИ  www.v1.ru

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Одноклассники
2 1344

Trackbacks for this post

  1. […] Более подробно узнать о том, как следует подходить к вопросу заключения договора участия в долевом строительстве, Вы можете прочитав статью   «Договор долевого участия в строительстве» […]