Статус добросовестного приобретателя не всегда спасает от мошенничества.

мошенники 2Часто слышу от своих клиентов убеждение, что не нужно им проверять историю покупаемой недвижимости. На вопрос почему, отвечают просто: «я же добросовестный приобретатель! Что мне будет!»

Итак, давайте рассмотрим, что может быть.

Рассмотрим как всегда на примере из судебной практики. Пример этот прошел все судебные инстанции, вплоть до Верховного Суда Российской федерации.

Суть дела, заключается в следующем.
Наследник продавца квартиры обратился в суд с целью оспорить сделки по ее отчуждению.
Истец, указал, что продавец (наследодатель) выдал гражданке доверенность на продажу квартиры. После этого, квартира была несколько раз перепродана.

Как указывает сестра погибшего, на момент выдачи доверенности наследодатель не мог понимать значимость своих действий и руководить ими (в силу психического заболевания), что подтверждено посмертной судебно-психиатрической экспертизой.

Суд первой инстанции иск удовлетвори. Вторая инстанция в иске отказала и дело отправилось на рассмотрение Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла доводы истца заслуживающими внимания и отправила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В соответствии с Гражданским кодексом, имущество может быть возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал (не мог знать).

В этой ситуации собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда оно утеряно первым или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

В данном деле собственник квартиры, выдавая доверенность, по своему психическому состоянию не мог понимать значения своих действий и руководить ими, не мог осознавать особенности сделки и прогнозировать ее последствия.

В силу ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.

Иск может предъявить этот гражданин либо иное лицо, чьи права или интересы нарушены.
Следовательно, основание недействительности подобной сделки связано с пороком воли, т. е. таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению.

Поэтому сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
Следовательно, в данном деле квартира может быть истребована от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилье и других обстоятельств.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №2-КГ15-14.

Итак, пример более чем подробно раскрывает картину, как, казалось бы добросовестный приобретатель может лишиться недвижимости.

Можно ли было этого избежать? Думаю да! По крайне мере минимизировать риски или вовсе отказаться от спорной сделки.

Из определения суда мы видим, что:

17 апреля 2013 г. Зюхин М.В. выдал доверенность на имя Ереминой Л.И. на продажу вышеуказанной квартиры.
18 апреля 2013 г. между Ереминой Л.И., действовавшей от имени Зюхина М.В., и Житовым С.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому право собственности на квартиру приобрел Житов С.А.
25 июня 2013 г. Житов С.А. по договору купли-продажи продал спорную квартиру Прокошевой А.А. (добросовестный приобретатель).

Видите, квартира была переоформлена на следующий день после выдачи доверенности и буквально через 2 месяца была продана уже добросовестному приобретателю. Если бы покупатель ознакомился с историей квартиры, подробно изучил правоустанавливающие документы, продумал риски и возможные последствия, то такой ситуации можно было бы избежать. Даю Вам 100%, что квартира продавалась по заниженной относительно рынка стоимости, что скорее всего и перевесило все «за» и «против». Скупой как говориться….

Вывод, подходите к покупке недвижимости ответственно, не гонитесь за дешевизной, а еще лучше доверьте это квалифицированным специалистам.

Поделитесь этой статьей, возможно кому-то она пригодится.

Автор Шаповалов Сергей.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Одноклассники
0 1377