Как оспорить величину рыночной стоимости объекта оценки при выкупе недвижимого имущества находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства?

О том кто и при каких условиях имеет право выкупить недвижимое имущество находящееся в государственной или муниципальной собственности, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства написано в ЭТОЙ статье.

В данной же статье, хотелось разобраться с таким серьезным вопросом как несогласие в рыночной стоимостью, указанной в договоре выкупа. Узнаем, что делать, с чего начинать и куда обращаться.

Итак, вы согласны на приобретение недвижимого имущества находящегося в государственной или муниципальной собственности которое находится у вас на праве аренды.Уполномоченный орган направил вам на подписание договор купли-продажи, однако в разделе договора «цена и порядок расчета» указана сумма, которую вы ну ни как не ожидали. Стоимость объекта недвижимости должна быть равной его рыночной стоимости и определяется она независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Если есть обоснованные сомнения в правильности назначения стоимости, необходимо уведомить об этом уполномоченный орган, в тридцатидневный срок, с момента получения проекта договора.

Спор возникший относительно стоимости может быть разрешен только судом. На моей практики не встречалось случаев, когда администрация изменяла цену в договоре на основании предоставленного покупателем своего отчета о рыночной стоимости. Верховный суд РФ

Существует несколько способов судебной защиты, применяемых при несогласии с ценой договора:

1. Исковое заявление об обязании заключить договор по цене, предложенной покупателем, или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора;

2. Исковое заявление о признании недействительным решения уполномоченного органа об условиях приватизации в части цены выкупаемого имущества;

3. Исковое заявление о признании недостоверной величины рыночной стоимости.

Самым популярным и на мой взгляд правильным является 3-й способ.

Итак, разберем в последовательности, какие действия необходимо предпринять.

Поскольку в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение указанного договора является для сторон обязательным, то сторона получившая проект договора должна направить другой стороне извещение об акцепте (согласие), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты(предложение) на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

На практике же, получив от покупателя протокол разногласий, уполномоченный орган, либо отвечает отказом, либо вовсе оставляет протокол разногласий без внимания.

Далее необходимо обращаться непосредственно в суд. Арбитражный суд, поскольку рассмотрение указанной категории дел, подведомственно именно арбитражу.

К исковому заявлению обязательно необходимо приложить доказательство направления протокола разногласий и отчет об оценке заказанный по вашей инициативе, который подтверждает, что стоимость установленная в договоре не является достоверной.

Данный отчет скорее всего не будет принят, и необходимо будет назначать судебную экспертизу. Перед экспертом следует поставить такие вопросы:

1. Какова стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу___, по состоянию на дату решения о уполномоченного органа о продаже?;

2.Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости(составленный по заказу уполномоченного органа), требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно

-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

3. Могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости?

После проведения экспертизы станет ясно, является ли стоимость указанная договоре законной иле же ее необходимо изменить.

Суд в своем решении должен будет в зависимости от проведенной экспертизы указать, на каких условиях следует заключать договор и обязать уполномоченный орган заключить его на этих условиях и распределить расходы на проведение экспертизы.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что не стоит сразу отказываться от своего права на приобретение недвижимости, а напротив рекомендую отстаивать свои права на справедливую покупную стоимость.

Автор Шаповалов Сергей

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Одноклассники
0 355