Представим, что вы являетесь собственником объекта незавершенного строительства. Объект расположен на арендуемом у администрации земельном участке. Строительство по каким-то причинам завершить не удалось, а срок действия договора аренды истек. Далее необходимо обратиться в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта.

Однако, в большинстве случаев администрация отказывает в продлении сроков. Законно ли это? Разберемся.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом No 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации. Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК). 

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона No 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. No 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон No 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 396, подпункта 8 пункта 8 статьи 391.1, пункта 4 статьи 391.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта  путем продажи с публичных торгов.

Таким образом можно прийти к выводу, о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта и отказ администрации будет незаконным. 

С.Л.Шаповалов