Взяв ипотечный кредит, Вы обременяете себя выплачивать ежемесячный платеж по ипотеке. Но в жизни случаются различные ситуации, можно потерять платежеспособность, возникнет необходимость переехать в другой город, либо Вы захотите приобрести другую квартиру или дом, или необходимости или возможности оплачивать этот кредит не будет. И тут у многих возникает вопрос: как продать квартиру если она в залоге/ипотеке у банка или у кого-либо еще.
Продать квартиру находящуюся в ипотеке возможно, но будьте готовы к тому, что данная процедура займет у вас намного больше сил и затрат, по сравнении с обычной сделкой купли — продажи.

Существует несколько способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке, в частности:

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя (что происходит крайне редко). Банк снимает обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк снимает с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. И снятие обременения и купля-продажа, происходят одновременно.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита, если оно допускается ипотечным договором. Но для покупателя это не лучший вариант, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру.

Во втором и третьем случаях подразумевают обязательное получение согласия банка. У различных банков могут быть разные условия на получение согласия и на условия осуществления сделки.

Таким образом, если вы решили продать недвижимость находящуюся в ипотеке, но у вас нет денег на полное погашение кредита, для реализации второго и третьего способов рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

1. Посетите банк, выдавший кредит, и выясните условия предоставления банком согласия на продажу квартиры или на замену стороны в договоре об ипотеке.

Перед посещением банка детально изучите условия своего договора об ипотеке, чтобы в случае необходимости мотивированно ссылаться на них.

Следует помнить, что, как правило, банки неохотно дают согласие на отчуждение недвижимости, поскольку это связано с возможными рисками неплатежей и просрочек по кредиту.

Однако, если существует риск того, что вы станете неплатежеспособные, или уже имеются просроченные платежи, у банка может не остаться выбора и он даст свое согласие на продажу квартиры или замену стороны в обязательстве.

Выяснив все условия банка на получение согласия, подготовьте и подайте в банк соответствующее письменное заявление о предоставлении согласия на продажу квартиры или замену стороны в договоре ипотечного кредита.

Дождитесь и получите письменный ответ банка.

2. Выполните условия, необходимые для осуществления сделки купли-продажи.

2.1. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом как правило сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту.

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца.

В установленный предварительным договором срок продавец снимает обременение.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю, — свидетельства о государственной регистрации прав или выписки из ЕГРП.

Другим вариантом реализации этого способа может быть оформление сделки при непосредственном участии банка-кредитора. Получив от покупателя деньги в счет погашения задолженности продавца по кредиту, банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

 2.2. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и договор ипотеки с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и новый договор ипотеки.

В данной статье мы рассказали Вам о некоторых способах продажи ипотечной квартиры. Но в любом случае начинать необходимо с похода в банк и проведения переговоров. и уже от этого решения можно применять конкретные схемы продажи квартиры.

Автор статьи

Директор ООО «ВолгоПраво»

Шаповалов С.Л.